Un inicio para garantizar el derecho a la vivienda.
Por Juan Manuel Moreira*
En la sesión del jueves 22 de noviembre de 2018 la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires aprobó y giró al Senado el proyecto que propone una modificación de la Ley 10.973 que regula el ejercicio de la profesión de Martilleros y Corredores Públicos provinciales. Esta reforma tiene como objetivo principal eliminar la posibilidad de que los inquilinos abonen los gastos administrativos y de las comisiones inmobiliarias al momento de firmar o renovar un contrato de alquiler.
El texto de la ley se fundamentó en el proyecto presentado por el bloque Frente Amplio Justicialista y se unificó en un solo dictamen a partir de aportes de otros proyectos de distintos bloques legislativos, entre ellos Cambiemos, Unidad Ciudadana y el Frente Renovador. Pero además, es importante destacar que esta iniciativa cuenta con el apoyo y acompañamiento de la Federación Inquilinos Nacional y de la Asociación Platense de Inquilinos, quienes desde el inicio participaron y expusieron su posición en los debates.
El proyecto de ley establece que los nuevos inquilinos no tendrán que hacerse cargo de gastos de honorarios y de ningún otro gasto vinculado al corretaje cuando el valor del alquiler no supere una vez y media el monto establecido para un salario Mínimo, Vital y Móvil (desde diciembre, el Salario Mínimo, Vital y Móvil alcanzará el valor de $ 11.300, por lo que un alquiler por un monto igual o menor a $ 16.950 no tendrá estos gastos adicionales). De esta manera se garantiza la gratuidad en materia de costos a quienes más lo necesitan y para la mayoría de los alquileres de la provincia. Si bien quedan excluidos los alquileres de vivienda que superen $ 16.950 y los contratados con fines comerciales, para estos casos se reducirán los costos en honorarios del 4% al 2%.
Si analizamos el mercado de alquileres en Lanús, los promedios de los precios para alquilar un departamento, van de $ 7.911 mensuales para un dos ambientes, $ 10.973 para un tres ambientes y $ 15.000 para uno de cuatro ambientes, quedando todos estos valores por debajo de un salario mínimo y medio. De acuerdo con ello, los inquilinos quedarían exceptuados de abonar gastos administrativos y honorarios significando una reducción importante en los costos de ingreso y renovación del alquiler para los lanusenses.
La media sanción aprobada indica, además, que en todo anuncio publicitario de alquileres deberá hacerse visible una leyenda que exprese que se encuentra prohibido el cobro de honorarios y gastos vinculados al corretaje a los inquilinos al momento de firmar un contrato. Además, se establece otro beneficio a momento de la renovación de los contratos, cuando los honorarios no podrán superar el 1% del contrato y estarán a cargo solo del locador.
El universo que abarca la medida
Si comparamos los datos que se desprenden de los censos nacionales (2001-2010), se puede observar que en la provincia de Buenos Aires el porcentaje de propietarios de inmuebles descendió del 79% al 75% en diez años, a pesar de que se construyeron alrededor de 870 mil viviendas nuevas, siguiendo la tendencia nacional que registró una reducción de casi tres puntos porcentuales del porcentaje de propietarios de inmuebles, pasando del 70,6 a 67,7%. Estamos hablando de que de los casi 4,8 millones de hogares de la provincia de Buenos Aires, 700 mil son alquilados, representando un 14,5% del total, lo que significa que más de 2 millones de personas son inquilinos. Asimismo, en esta provincia se destacan diferentes realidades que se vuelven significativas: el 25% de los habitantes de Bahía Blanca son inquilinos, mientras que en la ciudad de La Plata representan el 18% y el 11% en el Gran Buenos Aires.
Desde ya, estas problemáticas no se reducen a la provincia de Buenos Aires ni a la Argentina. Se trata de un problema mundial que tiene que ver con el proceso de urbanización global y la ausencia de políticas de regulación del mercado de viviendas producto de años de neoliberalismo.
Algunas consideraciones finales
Ante las limitaciones del mercado para crear un sistema de vivienda equilibrado y equitativo que garantice el derecho a la vivienda consagrado en la Constitución Nacional y en los Pactos Internacionales con jerarquía constitucional, resulta indiscutible la función del Estado en la corrección de los desequilibrios.
El Estado debe innovar y abordar la problemática de una manera integral, evitando caer en políticas que no dieron resultado en el pasado o dejar la problemática en manos del mercado. En este sentido, se puede tomar la experiencia de una amplia variedad de políticas públicas que operan en distintas direcciones y cuyo éxito ha sido considerado: desde la intervención en el mercado de alquileres, la construcción de vivienda pública y la expansión de los mercados hipotecarios, hasta la entrega de subsidios a los sectores menos favorecidos por el lado de la demanda y la creación de incentivos fiscales para los segmentos medios altos, pasando por la intervención por el mercado de tierras para incentivar la construcción de determinados tipos de viviendas.
Esta media sanción de la ley de alquileres representa el inicio de una respuesta a la problemática de cientos de miles de familias y jóvenes de la provincia de Buenos Aires y la posibilidad de garantizar el goce y disfrute de un derecho fundamental como es es el acceso a una vivienda digna. No intervenir en este ámbito significaría dejarlo en manos del más absoluto juego de la oferta y la demanda que excluye y concentra.
Con un amplio consenso político y la aprobación en el senado, la legislatura provincial le estará dado una muy buena noticia a los bonaerenses.
——-
*Juan Manuel Moreira es Lic. en Ciencias Políticas (UCA), con una Maestría en Administración y Políticas Públicas (UdeSA) y Director Ejecutivo de Desarrollo del Instituto de Estudios y Políticas Públicas Desarrollo i.
